Contrats de syndic
litige

La loi ALUR oblige désormais les copropriétés disposant d’un conseil syndical à mettre en concurrence leur syndic dès la prochaine assemblée générale de copropriétaires, et ce même s’ils en sont satisfait. Cette disposition va nécessiter un vrai travail de la part du conseil syndical. En effet, les décrets définissant la teneur du «contrat type» de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations supplémentaires, et le montant plafond des frais dits «privatifs» se font toujours cruellement attendre… Prenant les devants, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action afin de permettre aux copropriétaires de bien négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015.

Le guide pratique comprend des conseils et des outils simples, comme un contrat type, pour mettre efficacement en concurrence les syndics et ainsi assainir leurs pratiques contractuelles et tarifaires si souvent dénoncés par notre Association.

La loi ALUR, votée le 24 mars 2014, a profondément modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elle a notamment apporté des précisions et des changements importants en matière de contrats de syndic. Cette évolution législative était devenue inévitable compte tenu de la présence dans les contrats de syndic de nombreux abus et irrégularités, et ce malgré les différents textes réglementaires successifs censés les éradiquer.

Le dernier en date – l’arrêté « NOVELLI » – n’a ainsi pas permis de supprimer les abus que l’ARC et l’UFC-Que-Choisir avaient dénoncés. Bien au contraire, les nombreuses imprécisions dans le texte ont ouvert la porte à de nouvelles dérives.

D’ailleurs, deux ans et demi après l’arrêté NOVELLI, la cour d’appel de Grenoble avait relevé dans les contrats de syndic pas moins de 31 clauses considérées comme abusives ou illicites, anticipant sur les conclusions de la commission des clauses abusives elle-même.

Encore très récemment la DGCCRF a diligenté 19 procédures judiciaires (2014) en suppression de clauses abusives dans les contrats de syndic.

En matière de contrat de syndic, le problème majeur de la loi ALUR est qu’elle renvoie à trois décrets qui tardent à être publiés :

1- Un sur le contrat-type
2- Un sur la liste limitative des prestations particulières
3- Un sur le plafonnement du prix des prestations privatives (état daté).

Faute de décrets d’application de la loi ALUR, les contrats de syndic sont donc encore régis par l’arrêté NOVELLI.

Le risque est que cette situation se prolonge encore longtemps sachant que les syndics et les chambres professionnelles ne sont pas pressés par la publication de ces décrets.

En effet, tous savent que ces décrets mettront fin aux pratiques contraires à l’intérêt des copropriétaires mais surtout de la copropriété : la gestion patrimoniale doit devenir la règle et ce, au détriment de la gestion financière par les syndics.

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Sommaire :

Introduction : une situation un peu confuse

I. LES DISPOSITIONS ISSUES DE LA LOI ALUR CONCERNANT LES CONTRATS DE SYNDIC ET APPLICABLES SANS ATTENDRE LA PARUTION DES DECRETS

1. Les archives de la copropriété
2. Les honoraires sur travaux
3. La mise en concurrence des contrats de syndic
4. La présentation des tarifs bancaires

II. UNE DISPOSITION QUI DOIT ENTRER EN VIGUEUR LE 1ER JANVIER 2015 : L’ACCES EN LIGNE SECURISE AUX DOCUMENTS DEMATERIALISES (OU EXTRANET)

III. LES DECRETS EN ATTENTE DE PUBLICATION : LES PROPOSITIONS DES ASSOCIATIONS ARC ET UFC-QUE-CHOISIR

Premier principe : le syndic devra faire une proposition
de contrat complet et réellement adapté à la copropriété,
à ses caractéristiques, à son état, à ses demandes,
à son niveau d’impayés, etc.

Deuxième principe : les éventuels compléments en gestion
courante doivent être strictement encadrés

Troisième principe : le contrat devra valoriser de façon
distincte les prestations optionnelles prévues par la loi

Quatrième principe : les prestations particulières devront
être définies de façon limitative et renvoyer à deux modes
de fixation des tarifs

Cinquième principe : les modalités de tarifications
des prestations particulières hors gestion courante
devront être précisées de façon rigoureuse dans le contrat

Sixième principe : les modalités de propositions tarifaires
des prestations particulières hors gestion, obligatoirement
soumises au vote de l’assemblée générale, devront être
encadrées strictement

Septième principe : tout service proposé par le syndic
et qui n’est pas directement lié à son mandat devra
être voté par l’assemblée générale dans le cadre
d’une résolution spéciale avec fourniture des documents
nécessaires

Huitième principe : les débours

Neuvième principe : les documents adressés par le syndic
hors gestion courante (prévus par une loi ou un décret)
et facturables en sus font l’objet d’une liste limitée

Dixième principe : les prestations privatives possibles
doivent être définies par décret et plafonnées

IV. COMMENT L’ARC ET L’UFC-QUE-CHOISIR FONT AVANCER LA MISE EN PLACE DU CONTRAT DE SYNDIC « TOUT SAUF »

1. L’élaboration d’un contrat de syndic « tout sauf »
2. Une adhésion de petits et moyens cabinets de syndic
3. Comment organiser l’appel d’offres ?
4. Pourquoi l’ARC et l’UFC-Que-Choisir ne donnent pas directement des références de syndic ?
5. Comment faire concrètement ?

ANNEXE : Les trois fiches de renseignement liées au contrat-type

Fiche 1 : Identité de la copropriété
Fiche 2 : Identité du syndic
Fiche 3 : Demandes spécifiques du conseil syndical
Le contrat de syndic

 

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